取引件数が少ない地域のデータをどう読むか｜中央値が動く仕組み

当サイトのすべてのページで、価格と一緒に取引件数を表示しています。装飾ではありません。件数を見ずに中央値だけを読むと、判断を誤ります。

1件で中央値が動く

5件の取引があったとします。安い順に 1,500万・1,800万・2,000万・2,400万・3,000万。中央値は3番目の2,000万円です。

ここに1件、5,000万円の取引が加わると、6件になって中央値は3番目と4番目の平均、つまり2,200万円になります。1件加わっただけで10%動きました。

これが年間200件ある地域なら、5,000万円が1件増えても中央値はほとんど動きません。

件数が少ないほど、中央値は個々の取引に振り回されます。 これは統計の性質であって、データの不備ではありません。

不安定な数字を「もっともらしく」出さないために、3つの基準を設けています。

つまり、掲載がない = 取引がない、ではありません。 「安定した数値を出せるだけの件数がない」という意味です。

逆に言えば、掲載されている数字は最低限のふるいを通っています。それでも、件数によって信頼度は変わります。

200件以上 — 中央値はかなり安定しています。前年比の数%の動きも、傾向として読んで差し支えありません。

50〜200件 — 中央値は概ね信頼できます。ただし前年比が数%動いても、それが実勢の変化なのか取引物件の入れ替わりなのかは断定できません。複数年の推移で方向を見てください。

30〜50件 — 水準の目安としては使えますが、前年比は当てにしないでください。10%程度の変動は普通に起きます。

30件未満 — 当サイトでは掲載していません。他所でこの水準の数字を見かけたら、幅のある推定として扱ってください。

もともと取引が少ない地域。 人口の少ない町村では、年間の売買自体が数十件です。

条件で絞ったとき。 市区町村全体では200件あっても、「中古マンション」に絞ると50件、さらに「築6〜10年」に絞ると8件、ということが起きます。条件を細かくするほど精度は上がるが件数は減るというトレードオフがあります。当サイトが区分ごとの件数も表示しているのはこのためです。

物件種別が偏っている地域。 郊外ではそもそもマンションが少なく、マンションの取引はほとんど発生しません。

1. 隣接する市区町村を見る。 生活圏が同じなら、相場も近いことが多くあります。各市区町村ページの下部に、同じ都道府県の他の市区町村へのリンクを置いています。

2. 都道府県全体の水準と比べる。 当サイトのグラフでは、破線で都道府県全体の中央値を重ねています。件数の少ない地域では、この破線のほうが安定した基準になります。

3. 累計件数で見る。 直近1年ではなく、20年の累計で見れば件数は増えます。ただし過去の価格水準が混ざるので、時系列の傾向は失われます。地区別の表に累計件数を載せているのは、この用途を想定しています。

4. 単年ではなく推移で見る。 1年の数字が上下しても、5年の線が右肩上がりなら、傾向としては上昇と読めます。点ではなく線で見るのが、件数の少ない地域での基本です。

各ページの件数表示は、必ず数字とセットで確認してください。