上がったのはマンションだけ｜全国20年分のデータが示すこと

不動産価格が上がっている、という話をよく聞きます。実際に国土交通省の成約価格データを全国分・種別ごとに集計すると、その言い方は正確ではありませんでした。

上がったのは中古マンションだけです。

全国の㎡単価中央値の推移

年	中古マンション	一戸建て	土地
2008	30.0万円/㎡	14.8万円/㎡	4.4万円/㎡
2010	31.1万円/㎡	13.9万円/㎡	4.4万円/㎡
2012	29.2万円/㎡	13.3万円/㎡	3.9万円/㎡
2014	31.8万円/㎡	13.0万円/㎡	3.6万円/㎡
2016	36.5万円/㎡	13.3万円/㎡	3.7万円/㎡
2018	38.7万円/㎡	13.3万円/㎡	3.6万円/㎡
2020	42.2万円/㎡	14.0万円/㎡	3.7万円/㎡
2022	48.0万円/㎡	13.0万円/㎡	3.9万円/㎡
2024	53.3万円/㎡	13.0万円/㎡	4.3万円/㎡
2025	56.0万円/㎡	12.9万円/㎡	4.6万円/㎡

2010年から2025年までの15年間で見ると、こうなります。

• 中古マンション　+80%
• 一戸建て　−7%
• 土地　+5%

マンションは1.8倍になり、一戸建てはむしろ下がり、土地はほぼ変わっていません。

面積構成は変わっていない

「㎡単価は面積構成が変わるだけで動く」という話を別の記事で書きました。今回の数字がその影響を受けていないか、取引された物件の中央値面積も確認しています。

年	マンション	一戸建て	土地
2010	65㎡	165㎡	220㎡
2015	65㎡	170㎡	240㎡
2020	60㎡	165㎡	230㎡
2025	60㎡	180㎡	230㎡

どれも大きくは動いていません。 マンションが65㎡から60㎡へやや小さくなっている点は、その分だけ㎡単価を押し上げる方向に働きます。ただしこの程度の変化で+80%は説明できません。

なお、一戸建ての㎡単価は「建物込みの取引価格 ÷ 土地面積」で計算しています。土地だけの単価ではない点にご注意ください。詳しくはデータの出典と作成方法に書いています。

なぜマンションだけなのか

3つの要因が考えられます。

建築費と人件費の上昇。 新築マンションの価格が上がれば、その代替として中古マンションの需要が増えます。一戸建ても建築費の影響を受けますが、価格に占める土地の割合が高いため、影響が薄まります。

立地の集中。 マンションは駅前や都心に集中して供給されます。人口が都市部に集まる流れの中で、需要も価格も立地の良い場所に集中します。一戸建てと土地は郊外にも広く分布するため、全国平均は郊外の弱さに引っ張られます。

投資対象としての性格。 賃貸に回せるコンパクトなマンションは、住むためだけでなく運用対象としても買われます。金利が低い期間が長く続いたことも、この需要を支えました。一戸建てにはこの需要がほとんどありません。

三大都市圏とそれ以外

マンションの上昇が都市部だけの現象かどうかも確かめました。東京・神奈川・埼玉・千葉・愛知・大阪・京都・兵庫を三大都市圏として分けています。

年	三大都市圏	それ以外
2010	36.4万円/㎡	17.3万円/㎡
2015	40.0万円/㎡	20.0万円/㎡
2020	50.0万円/㎡	23.8万円/㎡
2025	66.7万円/㎡	28.9万円/㎡

2010年からの上昇率は、三大都市圏が**+83%、それ以外が+67%**です。

差はありますが、それ以外の地域でも67%上がっています。 マンションの上昇は都市部だけの現象ではありません。

この結果をどう使うか

「不動産が上がっている」を自分の物件に当てはめないでください。 一戸建てや土地を持っている場合、全国の平均像はほぼ横ばいです。

種別ごとに見てください。 当サイトでは市区町村ページを中古マンション・一戸建て・土地に分けています。同じ地域でも動きが違うことがあります。

そして地域ごとに見てください。 全国の中央値はあくまで全国の話です。人が集まっている地域の一戸建ては上がっていますし、人口が減っている地域のマンションは下がっています。

まとめ

• 2010→2025年で、中古マンション+80%、一戸建て−7%、土地+5%
• 取引された物件の面積構成はほぼ変わっていないので、構成効果ではない
• マンションの上昇は三大都市圏（+83%）だけでなく、それ以外（+67%）でも起きている
• 「不動産価格の高騰」は、実態としては「マンション価格の上昇」

地域ごとの数字は市区町村ランキングや各都道府県のページから確認できます。