東京23区の中古マンション相場｜成約価格で比べた㎡単価ランキング

東京23区の中古マンションを、国土交通省が公表している実際の成約価格で比べました。不動産ポータルの売り出し価格ではありません。

集計対象は直近1年間（2025年第3四半期〜2026年第2四半期）の取引で、㎡単価の中央値順に並べています。

23区の㎡単価ランキング

順位	区	㎡単価	価格の中央値	面積の中央値	築年数	件数
1	港区	200.0万円	9,000万円	45㎡	21年	410
2	千代田区	171.7万円	5,100万円	35㎡	20年	160
3	中央区	170.0万円	7,600万円	40㎡	20年	359
4	渋谷区	160.0万円	6,000万円	40㎡	24年	290
5	目黒区	150.0万円	6,200万円	40㎡	24年	169
6	文京区	141.5万円	5,300万円	40㎡	23年	283
7	新宿区	141.3万円	4,500万円	30㎡	21年	490
8	品川区	140.0万円	3,500万円	30㎡	20年	473
9	豊島区	130.0万円	3,500万円	25㎡	19年	284
10	台東区	122.9万円	4,000万円	35㎡	16年	338
11	江東区	120.0万円	4,000万円	50㎡	17年	730
12	世田谷区	115.4万円	4,850万円	50㎡	24年	392
13	墨田区	115.0万円	3,250万円	25㎡	15年	386
14	中野区	115.0万円	3,700万円	30㎡	20年	297
15	杉並区	108.0万円	3,500万円	33㎡	25年	378
16	大田区	106.7万円	3,000万円	25㎡	19年	646
17	北区	105.0万円	3,500万円	40㎡	15年	277
18	練馬区	94.5万円	2,800万円	30㎡	20年	422
19	荒川区	93.1万円	4,700万円	55㎡	19年	194
20	板橋区	92.0万円	2,900万円	35㎡	19年	512
21	葛飾区	75.0万円	3,100万円	50㎡	22年	227
22	江戸川区	70.8万円	4,500万円	65㎡	26年	203
23	足立区	66.7万円	2,900万円	55㎡	22年	395

最高の港区（200.0万円/㎡）と最低の足立区（66.7万円/㎡）でちょうど3.00倍です。

㎡単価だけを見ると「港区は足立区の3倍」となりますが、この倍率には立地以外の要素が混ざっています。

面積の中央値の列を見てください。港区は45㎡、足立区は55㎡です。もっと極端なのは豊島区（25㎡）と江戸川区（65㎡）で、2.6倍の開きがあります。

小さい住戸ほど㎡単価は高くなります。キッチンや浴室のように面積に比例しない設備の負担が、狭い住戸ほど重くのしかかるためです。つまりコンパクトな住戸が多く取引される区は、それだけで㎡単価が高く出ます。

実際、価格の中央値で並べ替えると順位は変わります。荒川区は㎡単価では19位ですが、価格の中央値は4,700万円で、㎡単価8位の品川区（3,500万円）より高くなります。取引されている住戸が広いためです。

自分の物件を評価するときは、㎡単価だけでなく、同じ面積帯の数字を見てください。 各区のページには面積別の単価を掲載しています。

2015年と2025年の㎡単価中央値を比べました。

23区すべてが上昇しています。 上昇率の幅は+48%（杉並区）から+87%（港区）です。

上昇率の高い順に並べると、意外な顔ぶれになります。

都心の港区と、単価が最も低い足立区・葛飾区が、同じくらい上がっています。 一方で杉並区（+48%）、江戸川区（+50%）、世田谷区（+53%）といった住宅地の伸びは相対的に小さい。

「都心だけが上がった」という印象とは違う結果です。上昇は23区全体に及んでいて、むしろ単価の低い東部・北部の区で伸び率が高くなっています。

件数の列も見る価値があります。江東区が730件、大田区が646件、板橋区が512件と、市場の厚みは区によって3倍以上違います。

件数が多い区の中央値はそれだけ安定しています。逆に千代田区（160件）のように件数が少ない区では、数字の振れ幅が大きくなる点に注意してください。

各区の詳しい相場は東京都のページから確認できます。