政令指定都市の区ごとの相場差｜神戸市は7倍、仙台市は1.2倍

政令指定都市は複数の区に分かれています。同じ市内でも区によって相場は違いますが、その差がどれくらいかは市によってまるで違いました。

中古マンションの㎡単価中央値（直近1年、取引30件以上の区）で、市内の最高と最低を比べています。

市内格差のランキング

市	倍率	最高の区	最低の区
神戸市	6.98倍	兵庫区 85.7万円/㎡	北区 12.3万円/㎡
名古屋市	5.00倍	中区 80.0万円/㎡	南区 16.0万円/㎡
横浜市	3.78倍	西区 105.0万円/㎡	旭区 27.8万円/㎡
さいたま市	3.27倍	浦和区 81.7万円/㎡	見沼区 25.0万円/㎡
札幌市	3.17倍	中央区 37.2万円/㎡	南区 11.8万円/㎡
大阪市	3.04倍	浪速区 95.0万円/㎡	住之江区 31.2万円/㎡
京都市	2.91倍	下京区 80.0万円/㎡	山科区 27.5万円/㎡
川崎市	2.46倍	中原区 105.0万円/㎡	麻生区 42.7万円/㎡
福岡市	2.28倍	博多区 60.0万円/㎡	城南区 26.3万円/㎡
千葉市	1.91倍	中央区 46.7万円/㎡	花見川区 24.4万円/㎡
堺市	1.74倍	堺区 37.1万円/㎡	南区 21.3万円/㎡
北九州市	1.40倍	小倉北区 22.5万円/㎡	小倉南区 16.1万円/㎡
仙台市	1.22倍	青葉区 34.3万円/㎡	若林区 28.0万円/㎡
広島市	1.20倍	中区 36.8万円/㎡	南区 30.8万円/㎡
相模原市	1.11倍	緑区 36.3万円/㎡	中央区 32.6万円/㎡

神戸市の7倍から相模原市の1.1倍まで、市内格差そのものが6倍以上違います。

この倍率をそのまま信じてはいけない

神戸市の内訳を見ると、数字の性格がわかります。

区	㎡単価	取引された住戸の中央値面積	件数
兵庫区	85.7万円/㎡	25㎡	152
中央区	83.6万円/㎡	40㎡	329
灘区	51.9万円/㎡	65㎡	74
東灘区	42.7万円/㎡	70㎡	201
西区	25.0万円/㎡	80㎡	57
垂水区	23.3万円/㎡	65㎡	105
北区	12.3万円/㎡	65㎡	51

㎡単価が最も高い兵庫区で取引されている住戸は中央値25㎡、最も低い北区は**65㎡**です。

小さい住戸ほど㎡単価は高くなります。キッチンや浴室のように面積に比例しない設備の負担が、狭い住戸ほど重くのしかかるためです。つまり兵庫区の85.7万円という数字には、「ワンルームが多く取引されている」という事情がかなり含まれています。

名古屋市も同じ構造です。中区は中央値25㎡、南区は75㎡。上位の区ほどコンパクトな住戸が多く取引されています。

つまり「神戸市は7倍の格差」は、立地の差そのものではありません。 立地の差と住戸サイズの差が混ざった数字です。

格差が小さい市は何が違うのか

一方、仙台市（1.22倍）、広島市（1.20倍）、相模原市（1.11倍）はほぼ均一です。

これらの市では、区ごとに取引される住戸のサイズが似通っています。中心部にワンルーム市場が集中していないため、区の違いがそのまま立地の違いとして出てきます。相模原市にいたっては、最高が緑区・最低が中央区と、中心部のほうが安いという逆転すら起きています。

格差が大きい市ほど「中心部に投資用のコンパクト住戸市場がある」と読むほうが、実態に近いかもしれません。

正しい比べ方

区どうしを比べたいなら、次の順で見てください。

1. 面積の中央値を確認する。 大きく違う区どうしを㎡単価で比べても意味がありません
2. 面積別の単価を見る。 当サイトの各区のページには面積帯ごとの中央値を載せています。同じ60〜80㎡どうしで比べれば、住戸サイズの影響を外せます
3. 価格の中央値も見る。 実際に払う金額はこちらです
4. 件数を確認する。 30件と300件では数字の安定度が違います

まとめ

• 政令指定都市の市内格差は、神戸市6.98倍から相模原市1.11倍まで大きく異なる
• ただしこの倍率には住戸サイズの差が混ざっている。純粋な立地差ではない
• 格差の大きい市は、中心部にコンパクト住戸の市場があることが多い
• 区どうしを比べるなら、面積帯を揃えて見る

各区の詳しい相場は、それぞれの市区町村ページから確認できます。