用途地域とは｜13種類の区分が土地の値段を分ける仕組み

同じ駅から徒歩10分、同じ広さの土地なのに、値段が2倍違う。よくあります。理由のひとつが用途地域です。

用途地域は「そこに何を建てられるか」を決めている

都市計画法にもとづいて、市街地は13種類の区分に分けられています。区分ごとに、建てられる建物の種類、大きさ、高さの制限が決まっています。

無秩序な開発を防ぐための仕組みですが、結果として土地の使い道が制限され、それが値段に直結します。

13種類は、大きく3つのグループに分かれます。

用途地域	特徴
第一種低層住居専用地域	もっとも制限が厳しい。低層の戸建て中心。店舗はほぼ不可
第二種低層住居専用地域	一低層＋小規模な店舗が可
第一種中高層住居専用地域	マンションが建てられる。中規模の店舗も可
第二種中高層住居専用地域	さらに店舗の規模が緩和される
第一種住居地域	住宅中心だが、ホテルや事務所も可
第二種住居地域	カラオケ店なども可
準住居地域	幹線道路沿い。自動車関連施設が建てられる
田園住居地域	2018年に新設。農地と低層住宅の調和を図る

用途地域	特徴
近隣商業地域	周辺住民向けの店舗・事務所
商業地域	制限がもっとも緩い。繁華街・駅前

用途地域が価格を動かす経路は、主に2つです。

1. 建てられる量が違う。 用途地域ごとに建ぺい率・容積率の上限の範囲が決まっています。商業地域では容積率が数百％認められることもあり、同じ面積の土地に何倍もの床面積を建てられます。建てられる床が多いほど、土地から生み出せる収益が大きくなり、土地の値段も上がります。

第一種低層住居専用地域は容積率が低く抑えられているため、この意味では単価が上がりにくくなります。

2. 住環境が違う。 一方で、第一種低層住居専用地域は「静かで日当たりのいい住宅地」であることが制度的に保証されています。隣に高層マンションや商業ビルが建つ心配がありません。この安心感が、住宅地としての人気を支えます。

つまり用途地域は、収益性と住環境という別々の価値に、それぞれ逆方向に効きます。だから「商業地域だから高い」「低層住専だから安い」と単純には言えません。何を目的に買うかで評価が変わります。

工業専用地域には住宅を建てられません。 13種類のうち、住宅が建てられないのはここだけです。安い土地を見つけたときは、まず用途地域を確認してください。

工業地域には住宅を建てられますが、学校・病院・ホテルは建てられません。 周辺環境として工場が操業していることもあります。

1つの敷地が2つの用途地域にまたがることがあります。 この場合は面積の割合に応じて制限が計算されます。境界付近の土地では注意が必要です。

用途地域は自治体が定めていて、各市区町村のウェブサイトで「都市計画図」として公開されています。「（市区町村名）用途地域マップ」で検索すると、たいていは地図で確認できるページが見つかります。

国土交通省の不動産情報ライブラリでも、地図上に用途地域を重ねて表示できます。

当サイトが使っている取引価格データにも、取引された土地の用途地域が記録されています。

土地の相場は各市区町村ページの「土地」タブで確認できます。